Les capacités d’emprunt pour acheter un logement sont pénalisées, voici pourquoi

Emprunter pour acquérir un logement coûte de plus en plus cher. Publiés dimanche 28 mai au Journal officiel, les taux d’usure applicables au crédit immobilier au mois de juin, seuils maximaux de coût d’un emprunt, se situent pour la plupart au-delà de 4 %, mais ces niveaux n’effaceront pas les difficultés à obtenir un prêt.

Selon un avis de la Banque de France, si le plafond atteint 3,99 % pour les « prêts d’une durée inférieure à 10 ans », les seuils s’élèvent à :

Les taux d’usure ont donc augmenté. Les plafonds atteignaient en mai respectivement 4,33 % pour les crédits d’une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans et 4,52 % pour les emprunts d’une durée de 20 ans ou davantage, selon un avis de la Banque de France paru le 27 avril au Journal officiel.

« Mais la hausse des taux d’usure ralentit. Précédemment, les taux augmentaient autour de 0,2 point par mois », remarque auprès de Merci pour l’info Maël Bernier, porte-parole de meilleurtaux. « Cela donne certes moins de latitude aux banques, mais peut-être qu’ainsi les taux de crédit remonteront moins rapidement », note Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer, un autre réseau de courtage en crédit immobilier.

Une capacité d’emprunt en chute

En principe, les taux d’usure sont mis à jour de manière trimestrielle. Mais en début d’année, le gouvernement avait décidé de mettre en œuvre une révision mensuelle, à compter de février et pour six mois. « En application de l’article L. 314-8 du Code de la consommation, à titre transitoire, les seuils de l’usure […] sont calculés mensuellement par la Banque de France », indiquait un arrêté du 26 janvier. Les taux restent calculés à partir des taux pratiqués durant les trois mois écoulés.

« J’avais tendance à penser que ce mode de calcul allait permettre de débloquer le marché », explique Sandrine Allonier. Certes, depuis l’entrée en vigueur de la révision trimestrielle, « les taux de crédit ont pu s’ajuster, et il est plus rentable pour les banques de prêter ». Mais si les banques ont fait « un retour sur le marché du crédit immobilier », « les taux de crédit ont atteint un niveau tellement élevé que la capacité d’emprunt est pénalisée », poursuit la directrice des études de Vousfinancer.

« Début 2021, les taux d’intérêt nominaux étaient de 1 %, aujourd’hui ils sont à 3 %. La capacité d’emprunt a diminué de 25 %, sans être compensée par la baisse des prix de l’immobilier », souligne Sandrine Allonier.

Recul des prix de l’immobilier

Alors que l’inflation s’établit autour de 6 %, alourdissant les charges des ménages, les prix des logements anciens ont reculé en moyenne de 0,1 % dans toute la France, a indiqué la marque d’estimation immobilière MeilleursAgents, dans une étude publiée le 2 mai, décrivant ce printemps, une saison traditionnellement favorable au marché, comme « un hiver qui n’en finit pas » (document à télécharger ici).

La baisse des prix de l’immobilier n’incite pas forcément les personnes envisageant d’acquérir un bien à passer à l’acte (d’achat). « Les candidats se demandent s’il faut acheter dans un contexte de baisse, quand les vendeurs n’ont pas toujours envie de réduire leur prix. Enfin, les banques peuvent avoir de la frilosité à prêter, car il est plus risqué de prêter quand les prix baissent », détaille Sandrine Allonier.

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